Les avant contrats pour un logement existant

La promesse unilatérale de vente

Dans ce document, le propriétaire s'engage à vendre son logement à un prix déterminé entre les deux parties. Il promet au futur acquéreur de lui réserver son bien pendant un certain délai, au terme duquel l'acheteur pourra lever l'option sur le logement.

En général, il s'agit de deux ou trois mois pendant lesquels le vendeur ne pourra céder son logement à quelqu'un d'autre ni renoncer à le vendre.

En contrepartie de cette contrainte, l'acheteur verse ce qu'on appelle une indemnité d'immobilisation. Cette somme, en général d'un montant de 10% du prix de vente, viendra en déduction du prix lors du contrat définitif. Si l'acquéreur renonce à l'achat, cette indemnité restera acquise au vendeur, pour le dédommager de l'immobilisation de son logement.

Sachez que lorsque le délai d'option n'est pas entièrement utilisé, une réduction de l'indemnité peut être négociée au prorata du temps pendant lequel le logement a été réservé.

A savoir : pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature d'un acte sous seing privé. Les droits d'enregistrement, payés par l'acquéreur, se chiffrent à 125 euros. Si elle est signée devant notaire, le délai passe à un mois et la démarche n'est pas payante.

Le compromis de vente

Appelé également promesse synallagmatique de vente, ce document est plus contraignant que le précédent, car il engage fortement les deux parties. En fait, il n'existe pas d'échappatoire, puisque le compromis vaut vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut donc l'y forcer par voie de justice, en exigeant des dommages et intérêts !

La signature de l'acte s'accompagne également du versement par l'acquéreur d'une somme appelée dépôt de garantie, et comprise entre 5% et 10% du prix de vente.
 

L'offre d'achat, à éviter…

Certains agents immobiliers proposent ce qu'on appelle une offre d'achat, ou promesse unilatérale d'achat. Or, cet acte, souvent présenté comme anodin, engage l'acheteur dès lors que son offre est acceptée par le propriétaire. 

Avant d'accepter, le vendeur n'est pas engagé par le document. C'est pourquoi il est vivement conseillé, si l'on doit absolument signer un tel acte, d'y mentionner une durée très courte pour que le vendeur se décide : en général de 2 à 7 jours. Car de son côté, l'acquéreur ne peut pas renoncer à son acquisition sans risquer de se voir réclamer des dommages et intérêts. Ce document qui engage l'acheteur est beaucoup moins encadré que promesse et compromis de vente, et ne comporte généralement pas les diverses précautions contenues dans la promesse, notamment les conditions suspensives.

Sous seing privé ou devant un notaire ?

Les avant contrats peuvent être signés sous seing priv é, sur un formulaire disponible sur des sites comme www.lesiteimmo.com (services immobilier, lettres type gratuites) ou  www.paruvendu.fr, (immobilier, lettres type) par exemple ; par l'intermédiaire d'une agence immobilière, qui vous fournira le formulaire et vous aidera à le remplir, ou bien devant un notaire. Ce dernier prodiguera ses conseils, et si c'est lui qui se charge de l'acte de vente définitif, il ne percevra pas de supplément pour la rédaction de l'avant contrat.

Les informations nécessaires

L'avant contrat doit être rempli avec beaucoup de soin, car il détermine les conditions de la vente. Le document doit préciser un certain nombre d'éléments :

• l'état civil du vendeur et du futur acquéreur ;

• l'origine du bien (date du précédent acte de vente et nom du précédent propriétaire), son adresse, sa désignation et sa description précise, avec ses annexes, y compris les accessoires promis verbalement (électro-ménager par exemple), ainsi que sa superficie ;

• les charges existantes (hypothèque éventuelle ou servitudes), le prix de la vente, ainsi que les conditions suspensives ;

• le montant des honoraires du professionnel qui se charge de la transaction et à qui incombe cette dépense, du vendeur ou de l'acheteur ;

• l'existence d'un bail en cours s'il y a lieu ;

• le prix de la vente et ses modalités de paiement (en particulier doit être mentionné le fait que le prix sera payé en ayant recours au crédit ou non) ;

• la date limite de la signature du contrat définitif de vente et de la prise du logement.

A savoir : tout avant contrat doit obligatoirement être accompagné du dossier de diagnostic technique immobilier, regroupant les différents diagnostics obligatoires.

Les conditions suspensives

Doivent être également mentionnées les conditions dites suspensives, c'est à dire celles dont la non réalisation annule la vente. Il y en a d'obligatoires, comme le refus de prêt, inscrit dans la loi. Si le crédit n'est pas obtenu, la vente s'annule et les sommes versées sont remboursées. Si l'achat ne s'effectue pas à crédit, il faut que l'acheteur indique de sa main qu'il ne sollicite pas de prêt et qu'il renonce au bénéfice de la loi en toute connaissance de cause.

L'acquéreur peut en ajouter d'autres, comme celles concernant l'absence d'inscription hypothécaire, ou le non-exercice des droits de préemption par la commune par exemple, ou encore le fait que vous ayez revendu votre ancien logement avant d'acheter le nouveau.

Sept jours pour changer d'avis

Si l'acte est réalisé sous seing privé, l'acheteur dispose d'un délai de rétraction de 7 jours après la réception de l'avant contrat. Il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour se rétracter. Les sommes versées sont alors intégralement remboursées, et il n'y a pas de motif à fournir.

Si vous signez directement le contrat définitif de vente chez le notaire sans avoir signé d'avant contrat, vous bénéficiez d'un délai de réflexion de 7 jours.

Attention : pendant ces délais, aucune somme ne peut être exigée de l'acquéreur.

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