Le contrat de construction

publié le 17/07/2011

Que vous choisissiez votre maison sur catalogue ou que vous apportiez les plans effectués par un architecte, vous signerez un contrat de construction de maison individuelle.

La réglementation

Ce contrat se décline en deux versions : le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan (articles L231-1 à L231-13 et R231-1 à R231-14 du code de la construction et de l’habitation) ou sans fourniture de plan (articles L232-1 à L232-2 et R232-1 à R232-7) si c’est vous qui apportez les dessins de la maison. Ce dernier contrat est cependant rarement souscrit.

A savoir : Si un artisan construit le gros œuvre et la mise hors eau et air de la maison, il doit établir un contrat de construction.

Le contrat de construction avec fourniture de plan

Lorsque vous choisissez une maison sur le catalogue d’un constructeur, il vous fournit le plan.

Attention : s’il vous procure également le terrain, il s’agit alors d’un achat sur plan qui est soumis à une toute autre réglementation.

Le contrat doit impérativement mentionner :

La désignation du terrain (adresse, surface, référence cadastrale) et du titre de propriété
La description de l’ouvrage
Le prix forfaitaire convenu et les possibles révisions
L’échelonnement des paiements
La possibilité de se faire assister par un architecte, notamment lors de la réception des travaux
L’obtention du permis de construire
La demande de prêts éventuels
Les dates d’ouverture du chantier et de livraison de la maison et les pénalités dues en cas de retard (au minimum 1/3000 du prix par jour)
La référence de l’assurance dommages-ouvrage
Les justificatifs des garanties de livraison et éventuellement de remboursement.

Sont obligatoirement annexés au contrat :

Les plans de la construction
Une notice technique descriptive conforme à un modèle type agréé (arrêté du 27/11/1991). Cette notice précise les travaux qui restent à votre charge, par exemple si c’est vous qui réalisez les peintures intérieures
Le permis de construire ou la description des démarches en cours et la date prévue de la délivrance
Les attestations d’assurances et de garantie.

Des clauses suspensives

Vous pouvez ajouter des clauses mettant fin automatiquement à votre engagement si elles ne sont pas réalisées :

L’acquisition définitive du terrain, si l’acte de vente n’est pas encore signé au moment de l’établissement du contrat
L’acceptation du permis de construire, si la demande est en cours
L’accord des banques pour vos prêts
L’obtention de l’assurance dommages-ouvrage
La confirmation de l’agrément de l’organisme financier pour la garantie de livraison

Les clauses interdites

Sous peine de nullité, le constructeur ne peut :

Vous obliger à le mandater pour qu’il se charge du prêt
Exiger que vous lui fournissiez plusieurs refus de prêts pour vous rembourser votre dépôt de garantie
Considérer comme valable un permis de construire assorti de prescriptions particulières qui modifieraient significativement le projet initial
Justifier le retard de la construction par d’autres motifs qu’un cas de force majeure, comme les intempéries par exemple
Refuser de vous donner les clefs si vous consignez le solde du prix pour malfaçons
Vous interdire de visiter le chantier avant chaque paiement ou à la réception des travaux.

Le prix de la construction

Le prix est soumis à des règles précises :

Un montant forfaitaire

Tous les travaux pris en charge par le constructeur sont inclus y compris les raccordements aux réseaux, le coût des garanties, de l’établissement des plans, ainsi que les taxes dues par le constructeur. Il ne peut réclamer, par exemple, une « rallonge » pour frais d’études préalables ou travaux supplémentaires à cause de problèmes liés au sol.

Une révision réglementée

Le prix peut être révisé uniquement si cette possibilité a été incluse dans le contrat. Dans ce cas, la hausse se calcule selon un indice officiel du bâtiment.

Le dépôt de garantie

Avant la signature du contrat aucun versement ne peut être exigé.

Lors de la signature, le constructeur peut vous demander le versement d’un dépôt de garantie placé sur un compte spécifique, ne pouvant excéder 3 % du prix convenu. Cette somme vient en déduction des premiers paiements. Quand une condition suspensive n’est pas réalisée cette somme est restituée.

Si le contrat prévoit une garantie de remboursement, le constructeur peut vous demander de verser 5 % du prix le jour de la signature et 5 % lors de l’obtention du permis de construire. Cette garantie vous assure le remboursement de toutes les sommes versées si une condition suspensive ne se réalise pas, si vous vous rétractez dans les 7 jours, ou quand le chantier ne débute pas à la date convenue. Un organisme financier se porte garant pour vous rembourser en cas de défaillance de l’entrepreneur.

Un paiement échelonné

La loi fixe un échéancier des versements maximum fonction de l’avancement effectif du chantier :

15 % du prix à l’ouverture du chantier

25 % pour les fondations

40 % à l’achèvement des murs

60 % à la pose du toit ( hors eau)

75 % pour la mise hors air (portes fenêtres) et pose des cloisons

95 % à la fin des travaux d’équipements, plomberie, menuiserie, chauffage.

La réception de la maison

Jusqu’à la réception de l’ouvrage, il vous reste encore 5 % du prix des travaux à régler. Une fois la construction achevée, vous visitez le chantier et un procès verbal de réception est établi.

Si vous acceptez les travaux : vous avez 8 jours pour verser ce solde du prix à la condition d’être seul pour faire cette inspection. Mais si un architecte vous accompagne, vous réglez tout de suite ces 5 % restants.
Quand vous détectez des désordres : vous consignez les 5 % jusqu'à ce que les réparations soient effectuées.

La garantie de livraison

Le constructeur s’engage à vous livrer la maison à une date précise et au prix convenu. S’il ne tient pas les délais, dépasse le prix fixé, ne répare pas les malfaçons relevées lors de la réception, ou fait faillite, un organisme financier assure financièrement la continuité du chantier. Il suffit de le contacter en cas de problèmes pour qu’il intervienne.

Quelques autres conseils :

Vous bénéficiez d’un délai de réflexion de 7 jours à compter de la signature du contrat, délai durant lequel vous pouvez renoncer sans avoir à donner de justifications.
Vérifiez que les attestations de garanties concernent bien votre chantier
Fixez des dates d’ouverture de chantier et de livraison en mois et non en trimestres
Faites seul la visite de réception, vous conserverez le délai de paiement de 8 jours durant lequel vous pourrez faire une nouvelle inspection accompagné de l’architecte.